Строительный потенциал Полтавщины
Площадь ее — 28,8 тыс. м2, протяженность территории с севера на юг — более 200 км, а с запада на восток — почти 250 км. По количеству населения с 1,7 млн. чел. Полтавщина занимает 11е место среди областей Украины, причем большая часть — порядка миллиона, проживает в городах. В то же время в регионе и традиционно большие села. Национальный состав области практически однороден — до 90% составляют, согласно переписи, украинцы. Кроме того, наблюдается некоторое пре обладание количества женского населения над мужским. В регионе 36 городских поселений. Крупнейшие города, кроме областного центра — Кременчуг, Лубны, Комсомольск. Центр области — г. Полтава с населением порядка 300 тыс. чел.
Полтавская область расположена в центре Украины, на левом берегу в среднем течении Днепра, в зоне лесостепи. Она граничит с Черниговской, Сумской, Харьковской, Днепропетровской, Кировоградской, Черкасской и Киевской областями. Область характеризуется равнинным рельефом, черноземными почвами и густой сетью рек, поэтому у всех возводимых объектов не возникают трудности с обеспечением водой. В регионе значительные запасы минеральных ресурсов, в первую очередь природного газа (около трети украинкой добычи). Развитию способствует и выгодное экономикогеографическое положение в бассейне Днепра, на пересечении трасс из Киева в Харьков и в восточные, а также юговосточные регионы страны, с густой сетью железнодорожных и автомобильных дорог и трубопроводов.
Структуру хозяйства области можно определить как индустриальноаграрную. Основное место занимают железорудная, топливная, машиностроительная и легкая промышленность. Известны на всю страну полтавские вагоны из Крюкова и молочные продукты из Пирятина, а Кременчуг постепенно становится одним из лидеров отечественной автосборочной промышленности: кроме завода грузовых автомобилей КРАЗ тут развернуто производство целого ряда российских, китайских и корейских автомобильных марок.
Областной центр Полтава имеет древнюю историю — населенный пункт Лтава упоминается в письменных источниках еще в 1174 г. Считается, что свое название город получил от притока Ворсклы — реки Лтавы или Олтавы, где вначале находилось поселение. Город был разрушен во время монголотатарского нашествия и некоторое время не упоминался в письменных источниках, пока в начале XV века не появился вновь под современным названием — Полтава. В начале XVIII века здесь произошло знаменательное историческое событие — Полтавская битва, — одно из главных сражений Северной войны.
В 1802 г. город стал центром Полтавской губернии, и с этого времени начал активно перестаиваться. Так, в 18031805 гг. в центре города была построена круглая площадь, от которой лучами отходили 8 улиц. В 18041811 гг. было возведено 7 больших административных зданий, сооружен капитальный мост через Ворсклу, а также вымощена одна улица. К началу ХХ века в Полтаве уже имелось 53 промышленных производства, появились учительский институт, реальное и коммерческое училища. В советское время город стал областным центром, здесь открылись больницы, 3 института и библиотеки.
Общие тенденции рынка
Если по всей территории Украины рынок недвижимости переживает не только бум строительства, но и бум роста цен, то в Полтаве порой наблюдается совсем иная ситуация. При сравнительно небольшом приросте цен на жилье, зачастую, продавая квартиру, ее владельцам приходится прибегать к значительным скидкам. В первую очередь это, конечно, относится к малопрестижным домам «хрущевской» постройки, но и более просторные квартиры в новых домах находят покупателя отнюдь не всегда. По мнению экспертов, все дело в том, что предложение пока еще опережает спрос. И если в Киеве, да и в Харькове или Днепропетровске, расположенных по соседству, как говорится, «купят все, что лежит», то в Полтаве и области уровень зарплат не позволяет массово развивать ипотечное кредитование, а приобрести квартиру сразу может еще меньшее количество жителей.
Рынок аренды торговой и офисной недвижимости в регионе также насыщен предложениями. Здесь всегда можно найти 34 варианта, при этом максимальная стоимость аренды, даже в хорошо оборудованном помещении, вряд ли превысит $100, а чаще всего колеблется в пределах $2040, иногда $50 за м2. Приобретение же площади офиснопромышленного или торгового назначения обойдется примерно в $500 за м2, и лишь первые этажи жилых домов в центре города предлагаются по цене $9001100 за м2. В недавно возведенном здании стоимость может доходить до $1500 за м2 и более.
Перспективы жилищного строительства
Во всем имеются свои плюсы. Так, если полтавчане и приобретают квартиру, то предпочтение отдается новостройкам. В регионе сравнительно немного приезжих, рынок аренды жилья развивается медленно, поэтому чаще всего здесь покупают квартиру «для себя» — т. е. для жизни, а не с целью вложения капитала. А капитал вкладывают те, кому есть, что вложить. В первую очередь приобретают, конечно же, землю. Такое вложение обусловливается своей надежностью и последующей прибыльностью. Сравнительная же стабильность цен вынуждает компаниизастройщики оптимизировать расходы и вкладывать средства в однозначно привлекательные объекты, а банки — разрабатывать более приемлемые правила кредитования. Конечно, от идеала все это далеко, но направление имеется.
А прибыльность «земельный» ка питал, в свою очередь, может принести с приходом на рынок серьезных инвесторов и компанийдевелоперов. Они, в общемто, и начали свой поход на этот, все еще малоохваченный и, следовательно, перспективный рынок. С этим, кстати, связано и недавнее постепенное повышение цен на недвижимость — на 57% в крупных городах области, а именно Полтаве и Кременчуге. Среди новичков в регионе — «монстры» рынка строительства, такие как «Киевгорстрой», планирующий создать свой филиал в Кременчуге Полтавской области, и корпорация «Столица», которая собралась вести строительство в г. Комсомольске. Причем обе компании вынашивают планы, касающиеся не только жилищного строительства, но и застраивания целых кварталов. Например, в Комсомольске, на берегу реки Днепр, «Столица» планирует возведение жилых и общественных зданий повышенной комфортности на площади в 6,8 га. В качестве примера для подражания выбран 3а микрорайон, построенный корпорацией в Киеве на Оболони.
Кстати, интерес к Комсомольску со стороны киевских корпораций понятен. Ведь в этом металлургическом городке в скором времени начнется строительство электрометаллургического комбината «Ворскла Сталь», стоимостью $1 млрд. И, несмотря на то, что первый цех будет построен не раньше 2008 года, а производство запустят только в 2010 году, девелоперы уже сегодня стремятся закрепить свои позиции в этом перспективном городе.
Торговая недвижимость
Тем временем, всего лишь за последний год в Полтаву пришло сразу несколько крупных торговых операторов Украины. Среди них такие сети: строительные — «Эпицентр» и «Будмакс», электронные — «Техноярмарок» и «МКС», супермаркеты — «Метро», «Фуршет», «ЕКОмаркет» и другие. Эти сети выходят на рынок Полтавщины уже после становления в Киеве и других регионах, потому предлагают либо отработанные и проверенные, либо перспективные и модернистские решения, методы ведения бизнеса и варианты проектирования объектов, что положительно сказывается на удобстве самих полтавчан.
Пришла в Полтаву и «эпоха» торговоразвлекательных комплексов, или, как их называют на западе, «шоппингмолов». В качестве примера можно привести пятиуровневый торговоразвлекательный центр «Конкорд», представляющий собой сочетание торговой галереи бутиков, крупноформатных супермаркетов, магазинов сопутствующих товаров и развлекательной зоны, в состав которой входят кинотеатр, развлекательный центр и кафе, в том числе быстрого обслуживания. Для Киева и других крупных городов подобное уже привычно, но в Полтаве наблюдается начальный период в их развитии. В структурном же разделении, согласно классификации торговой недвижимости, уже сейчас на Полтавщине наибольшую долю составляют торговые и торговоразвлекательные комплексы, супермаркеты и гипермаркеты (суммарно в областном центре — порядка половины), за ними идут товары повседневного спроса и рынки, затем магазинысалоны.
Офисноскладские перспективы
Точно такая же «эра современности» начинается и в сфере офисной недвижимости. Появились первые офисные центры бизнескласса, оборудованные всеми необходимыми инженерными и телекоммуникационными сетями по последнему слову техники. Однако пока что ощущается острый дефицит качественной коммерческой недвижимости. И большая часть офисных помещений представлена административными зданиями, гостиницами, помещениями научноисследовательских и учебных заведений, а также перепрофилированными квартирами на первых этажах жилых домов в центральных районах Полтавы и Кременчуга. Предложение на рынке складской недвижимости составляют, в основном, такие типы объектов: склады транспортноэкспедиторских компаний, складские помещения, расположенные на территории действующих или простаивающих предприятий, подвальные и цокольные этажи зданий и т. п. На них приходится порядка 90% объектов складской недвижимости. Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли, появление крупных торговых сетей на рынке области, конечно, повлечет за собой и увеличение объема грузовых перевозок, что стимулирует повышение спроса на складские помещения. Соответственно, в ближайшие годы следует ожидать не только увеличения предложения складских помещений и территорий, но и все большего количества предложений складских помещений так называемого класса А, то есть современных и полнофункциональных складских комплексов с одновременным их вынесением за пределы границ Полтавы и Кременчуга.
Что впереди
Стоит отметить, что при всей своей инвестиционной привлекательности, рынок строительства в Полтаве пока еще только развивается. Но вскоре ожидается настоящий бум развития строительства, причем как жилой, так и офисноторговой недвижимости. Для этого есть все предпосылки: и географическое положение, и потенциальный будущий спрос, и «малозанятый» рынок, привлекательный для нововведений. Главными «точками» приложения усилий для инвесторов может стать целый ряд направлений и объектов: растущая привлекательность Полтавы как финансового и торгового центра региона, а также неудовлетворенность спроса на качественные офисные и торговоразвлекательные комплексы. Кроме того, в городе уже ощущается нехватка гостиниц различного формата как недорогих и «демократичных», так и бизнескласса. Следует учитывать и предстоящий в 2012 году чемпионат Европы по футболу в нашей стране. Тогда ожидается увеличение потока туристов в регион, удобный своим географическим расположением — между Киевом и Харьковом, а также возможностью оперативно добраться до этих городов. Близок он и к России, откуда ожидается большой поток болельщиков.
В Кременчуге и окрестностях, в том числе Комсомольске, постепенно развивается местная промышленная зона, в первую очередь в сфере металлургии и машиностроения. Это повлечет за собой как привлечение рабочей силы на предприятия, а, соответственно, рост спроса на жилье, так и увеличение спроса на складские помещения, погрузочноразгрузочные пункты и таможенные терминалы. Перспективно и развитие туризма, особенно в районе Миргорода с его целебными водами, а также в районе села Великие Сорочинцы, где проводится знаменитая ежегодная Сорочинская ярмарка. Эти места потребуют строительства новых и реконструкции старых санаториев, баз отдыха и т. п., а также, естественно, развития инфраструктуры, в том числе транспортной. И неосвоенной пока еще, но потенциально интересной как для инвесторов, так и для туристов, остается территория области вдоль водохранилища по Днепру.
Наконец, географическое положение дает толчок развитию строительства «обслуживающих дорогу заведений», среди которых могут быть предприятия общепита, заправочные станции, магазины и т. д. Как распорядится своей перспективой регион — покажет время.
Дмитрий Падалка