Таким образом, эксперты советуют позаботиться о документации относительно перепланировки квартиры до начала проведения любых действий по перепланированию.

В соответствии с Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, которое утверждено приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 273 от 5 декабря 2000 года, выделяют следующие этапы оформления документации по перепланировке квартиры в многоэтажном доме:

1. Разработка проекта (составление технической документации в форме чертежей, графических и текстовых материалов) осуществляется при участии архитектора. Затем проект подлежит согласованию с инспекцией государственного архитектурного и строительного контроля (ГАСК).
2. Получение разрешения на строительство выдается по решению исполнительного комитета органа местного самоуправления или соответствующей местной государственной администрации на основании предложенного проекта.
3. Получение разрешения на проведение строительных работ выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля на основании ряда документов, в частности тех, которые подтверждают право собственности на квартиру.

Не нужно оформлять документы на перепланировку квартиры, в случае, если она не связана с изменениями (увеличением или уменьшением) жилой площади или дополнительной площади, без нарушения несущих конструкций, а также если жилая площадь не увеличивается вследствие демонтажа перегородок, кладовки, застекления балконов и лоджий и т. п., сообщает Meget.

Однако по состоянию на сегодняшний день он замер. «В прошлом году было построено 8,4 миллиона квадратных метров жилья, в то время как по среднеевропейским стандартам эта цифра должна была бы составлять где-то 40 миллионов: в расчете один новопостроенный квадратный метр жилой площади на одного гражданина ежегодно», — отмечает экс-президент Украинской ассоциации риелторов Александр Бондаренко. Вместо этого 90% нашего строительства сегодня заморожено — информируют строители.

«Объем строительных работ за январь-август текущего года сократился на 54,3%. Что же касается количества завершенных объектов, то здесь падение еще больше, оно составляет 70,6%», — информирует глава Наблюдательного совета и вице-президент Союза архитекторов Украины Владимир Гусаков. Кроме того, не разрабатывается ни один новый проект строительства жилой недвижимости. Достраивают старые или же вообще сворачивают деятельность — продолжает эксперт. Это угрожает украинцам дефицитом жилья первичной недвижимости через 4 — 5 лет, — уверен Гусаков.

Причин кризисного состояния рынка жилища эксперты называют более чем достаточно, начиная с мирового финансового коллапса, заканчивая значительной забюрократизированностью отрасли. Что же касается инструментов оздоровления сектора, то ассортимент антикризисных рецептов значительно более бедный. «Я бы не советовал людям вкладывать средства в незаконченные проекты», — говорит Александр Бондаренко, в ответ на вопросы, могут ли деньги потребителей помочь разбудить замороженное производство. Эксперт убежден, что безопаснее вкладывать средства в объекты по меньшей мере с 90% готовности. В другом же случае высоким является риск мошенничества.

Однако как же при таком подходе реанимировать новое строительство? Ассоциация специалистов по недвижимости видит выход в восстановлении ипотечного кредитования. Свидетельством этого является подготовка совместно с коммерческими банками программы реанимации сектора первичной недвижимости, где ключевая роль будет отведена оздоровлению рынка ипотечного кредитования.

Однако возродить ипотеку будет вряд ли проще, чем строительство… Ведь банки дают неутешительные прогнозы что касается этого вида кредитования, особенно после введения новых правил взыскания задолженности по выплате кредитных платежей. Последнее, согласно решения Министерства юстиции Украины, информация относительно которого недавно появилась в средствах массовой информации, может осуществляться только после окончания срока действия самого ипотечного кредита. А поскольку большинство таких договоров заключаются на 15 — 25 лет, то банкиры не слишком положительно оценивают перспективу возрождения рынка ипотечного кредитования. При таких условиях значительно растет риск невозвращения кредитов.

Причину же риска наступления вакуума на украинском рынке первичной недвижимости Бондаренко видит не только в дефиците средств. Нерешенный земельный вопрос — вот беда строительных компаний этого сектора, утверждает он. «Государственные чиновники как будто тренируют строителей. Сегодня дам земли под строительство, а завтра — отберу», — рассказывает эксперт. «Наши предки издревле покупали и продавали землю, о каком ментально особом отношении украинцев здесь можно говорить», — уверяет Бондаренко.

Он уверен, разрешение продавать и покупать земли под строительство в Украине — реальная панацея от сна для рынка первичной недвижимости. «Тогда и цены снизятся. Будет соответствие: цена-качество. Ведь строители не будут закладывать политические риски в стоимость своего продукта», — убежден эксперт.

Факт обсчета политических рисков при определении цены на объекты первичной недвижимости подтверждает и вице-президент Союза архитекторов Украины Владимир Гусаков. «Это реальные деньги, и мы просто не можем их не считать», — говорит он. Кроме того, сетует Гусаков, что и так строители сегодня работают на грани возможной рентабельности. Поэтому надеяться на снижение цен, уверяет эксперт, напрасно. А если и такое произойдет, то сектор первичной недвижимости просто умрет — убежден Гусаков.

Симптомами угрожающе тяжелого состояния строительной отрасли является и выход из рынка первичной недвижимости спекулятивного капитала, считают эксперты. Если в прошлые годы 40 — 60% договоров продажи жилья на первичном рынке заключались не с целью проживания, а для перепродажи, то на сегодня этот показатель упал до нуля.

По причине недостатка финансирования большая часть гостиничных проектов будет сдана на полтора-два года позже ранее запланированного срока.

Эксперты прогнозируют, что такое положение сохранится до конца текущего года. Уровень заполняемости столичных гостиниц составляет порядка 40—45%, здесь также не ожидается изменений.

Несмотря на значительное снижение стоимости квартир на первичном рынке (за год квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте на 35%, в гривневом — на 8—10%), спрос упал до рекордного уровня. По данным специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, если в прошлом году застройщики реализовывали около 800 квартир в месяц, то сейчас суммарно продают всего несколько десятков. При этом покупатели даже не рассматривают предложение, если объект готов менее, чем на 90%.

Но даже в сегменте построенных или сданных в эксплуатацию объектов предложение существенно превышает спрос. По данным специалистов, на первичном рынке выставлено на продажу 3,5—4 тыс. квартир, в то время, как спрос не превышает 1 тыс. в год. Значит, предложения достаточно, чтобы удовлетворить спрос в ближайшие годы и прогнозируемого застройщиками дефицита жилья не предвидеться.

Существенное превышение предложения на рынке первичной недвижимости и отсутствие спроса приведут к ужесточению конкуренции среди застройщиков и вытеснению компаний, которые не имеют средств на строительство. По данным экспертов, сокращение числа компаний, работающих на рынке первичной недвижимости заметно уже сейчас: если год назад число застройщиков на киевском рынке достигало 94-х, то теперь их не более 70-ти. В связи с отсутствием средств для дальнейшего строительства, за последние два месяца с продажи было снято 34 здания. В дальнейшем число недостроев будет только расти.

Что касается стоимости квартир, до конца лета новые апартаменты в сданных в эксплуатацию домах, по прогнозам аналитиков, могут подешеветь еще на 5—10%. Этому будут способствовать как отсутствие спроса, так и снижение из-за кризиса себестоимости строительства. На данный момент она составляет около $700—800 за квадратный метр.

Экономия в каждом метре

Еще на I-ом всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству в 2007 году Владимир Путин подчеркнул важность развития этого сегмента рынка для всего профессионального сообщества. Он также заявил, что положительный опыт возведения малоэтажек востребован и в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье — гражданам России». Наращивание объемов строительства этого вида жилья поможет решить квартирный вопрос многим молодым семьям.

Малоэтажное строительство обладает целым рядом преимуществ, которые могут стать определяющими в период кризиса. Например, эта отрасль навряд ли будет «плодить» обманутых дольщиков. Современные технологии позволяют построить готовый дом за 3 месяца. Если здание собирается из готовых конструкций, то срок возведения можно сократить до недели. Для инвесторов такие сроки означают быструю окупаемость вложений и уменьшение кредитных рисков. Кроме того, сегодня строители все чаще пытаются претворить в жизнь концепцию энергосберегающего дома, что значительно снижает расходы эксплуатации здания. Эти плюсы вкупе с предельно низкой ценой на квартиры в малоэтажных домах делают этот сегмент рынка привлекательным для социального строительства.

Правительство могло бы стимулировать отрасль посредством государственного выкупа жилья для социальных групп, считает Петр Казьмин, исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМиКС). Это становится особенно актуальным сейчас, когда, по подсчетам экспертов, из-за кризиса оказались замороженными от 50% до 70% высотного строительства. Объем строительства может и должен достигнуть уровня 52 тысяч кв. м жилья в год. И это только в Рязанской области, где НАМиКС стал оператором региональной программы по переселению из ветхого и аварийного фонда. Среднюю стоимость жилья по России Казьмин определил в 30 тысяч рублей — эксперт считает эту сумму вполне адекватной для реализации госзаказов.

Если система государственного стимулирования рынка малоэтажного жилья действи-тельно сложится, это приведет к изменению в порядке выдачи и погашения кредита на квартиры. Схема расчетов с подрядчиками будет разделена на 3 этапа: 50% компания-застройщик получит на этапе строительства, 30% после заключения госэкспертизы и оставшиеся 20% — на этапе передачи жилья заказчику. Договоры такого типа НАМиКС собирается заключить с властями Тверской, Орловской и рядом других областей. В Тверской области совместно с Фондом содействия ЖКХ компания реализует сейчас пилотный проект. За год планируется построить 120 тысяч кв. м жилья в малоэтажках.

Черным по дереву

Деревянное домостроение может стать приоритетным для развития малоэтажек. Дере-вянные дома возводятся даже в олимпийском Сочи. Сегодня они составляют 37% от общего объема малоэтажного строительства, потому что дерево — это доступный материал, который часто употребляется в массовом строительстве. Как считает Александр Черных, генеральный директор НП «Ассоциация деревянного домостроения», наиболее перспективное направление развития для деревянного малоэтажного строительства — это стремление занять сегмент эконом-класса. «Частник идет», — сказал Черных, имея в виду, что спрос на деревянные малоэтажные дома не перестает расти.

Он привел статистику, согласно которой СЗФО находится лишь на 5-м месте в России по уровню деревянного строительства. Первое место в рейтинге занял Приволжский федеральный округ. При этом технологическая база в Петербурге и Ленобласти развита достаточно. Общий рост объемов деревянного строительства в этом сегменте неизбежен, считает эксперт. «Сейчас около четверти российского населения живет в деревянных домах. Я думаю, это число должно увеличиться до 35%», — заявил Александр Черных.

Этому может способствовать программа по строительству деревянных домов в садоводстве. Быстрое и недорогое загородное строительство может стать хорошим подспорьем при реализации нацпроектов. Сегодня уже названы первые цифры — около 100 тысяч домов за каждый год. Однако развитие отрасли затруднено тем, что не хватает квалифицированных кадров: профильные вузы не готовят специалистов по деревянному строительству.

Однако отсутствие денег заставляет Кабмин принимать решения, которые сильно усложнят доступ застройщиков к государственным деньгам, пишет Укррудпром.

В конце апреля Кабинет Министров издал распоряжение, которое в ближайшее время окончательно парализует работу Государственного ипотечного учреждения. Теперь все свои операции с финансовыми активами — ценными бумагами по предоставлению кредитов и по размещению средств на депозитах — учреждение обязано согласовывать с правительством.

Причем операции на сумму более 1 млн. грн. нужно обсудить со всем Кабмином, а на сумму свыше 50 тыс. — только с Минфином.

Исходя из этого можно утверждать, что под контроль правительства попадут все без исключения сделки ГИУ. К примеру, государственная нормативная цена 1 м2 жилья в Киеве колеблется в районе 4 тыс. грн., то есть в категорию сделок до 50 тыс. грн. попадает только жилье площадью менее 12 м2. А ведомству, управляющему сотнями миллионов, разбивать деньги на депозиты до 50 тыс. просто нереально.

Какие последствия будут иметь предлагаемые изменения, догадаться нетрудно. Правительство получит возможность в ручном режиме решать, кому давать деньги, а кому нет. Или не будет давать их никому.

Напомним, что основной деятельностью ГИУ является как раз рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Свои облигации ГИУ размещало самостоятельно, привлекая средства частных инвесторов — физических и юридических лиц. При этом на такие бумаги распространялись 100-процентные государственные гарантии.

Но в этом году ГИУ было решено использовать и как механизм поддержки застройщиков. Согласно предварительным решениям правительства в ближайшее время учреждение должно будет выпустить облигации на сумму в 1 млрд. грн., а Нацбанк обязали выкупить эти бумаги.

По подсчетам участников рынка, это позволило бы достроить 250 тыс. м2 жилья, а при введении домов в эксплуатацию было бы получено 1,1 млн. м2. Минрегионстрой несколько месяцев активно проводил отбор объектов незавершенного строительства со степенью готовности выше 70%, которые смогут претендовать на государственные деньги.

И когда, казалось бы, все уже было готово, НБУ отказался выкупать облигации ГИУ. Официальная причина отказа — отсутствие детального механизма реализации такой программы.

При этом эксперты признают, что разработать пакет документов, который удовлетворит все претензии Нацбанка, практически нереально. Ведь в НБУ ясно дали понять: кредитовать ГИУ они не намерены, поэтому будут до последнего бороться с такой инициативой.

Что интересно, по этому вопросу не преминул высказаться и Президент, который подчеркнул, что это программа очень нужная и правительство должно сделать все для ее скорейшей реализации.

В такой ситуации решение правительства выглядит вполне логичным, и дальнейшие события будут разворачиваться следующим образом. Кабмин гарантирует Нацбанку, что теперь механизм выдачи государственных средств более чем прозрачный, так как утверждается всем правительством. В свою очередь, НБУ дает первые деньги, выкупив облигаций на несколько миллионов, и будет ждать их распределения. На уровне Минфина процесс выдачи кредитов чиновники смогут успешно тормозить, требуя, скажем, обязательного софинансирования достройки жилья банками. В итоге и правительство, и Нацбанк формально вроде бы выполняют свои обязательства по поддержке строительной отрасли, но кто же виноват, что претенденты не соответствуют критериям. И НБУ уже не надо выкупать облигации на весь миллиард, а КМУ по этому поводу не критикует Президент. Что интересно, не успело решение Кабмина по ГИУ увидеть свет, как Минфин заявил, что выпуск облигаций ГИУ уже согласован и запланирован на 14 мая.

Впрочем, не исключено, что разместить ГИУ сможет действительно значительные средства, вплоть до миллиарда. Вот только высока вероятность, что до конечного потребителя эти деньги все равно не дойдут. Ведь своим распоряжением Кабмин ограничил не только сделки по предоставлению кредитов, но и поставил под свой контроль возможность размещения депозитов. В таком случае правительству выгоднее уполномочить ГИУ размещать свои средства в госбанках для улучшения их финансового положения, нежели кредитовать ипотеку.

Видимо, чтобы такая тотальная зависимость не вызвала возмущения в самом ГИУ, правительство одобрило еще одно постановление. Согласно этому документу председатель правления ГИУ и его замы назначаются и увольняются с занимаемой должности Кабмином, только первый — по представлению премьер-министра, а остальные — по представлению главы правления учреждения. А ведь раньше речь шла только о согласовании с правительством должности председателя.

Как это отразится на работе самого ГИУ, сказать трудно. В адрес ведомства постоянно сыпались упреки в неэффективности и невыполнении поставленных задач. Но при этом ГИУ всегда показывало неплохие финансовые результаты. 2008 год принес ГИУ чистую прибыль в размере 18,37 млн. грн., а предоставленное рефинансирование банкам-партнерам исчисляется 2,28 млрд. грн. Первый квартал этого месяца тоже порадовал — в январе-марте 2009 года ГИУ увеличило чистую прибыль на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года — до 4,45 млн. грн. А вот застройщики в такой ситуации проигрывают — договориться с Кабмином в любом случае сложнее, чем с ГИУ.

Такие данные опубликовал Госкомстат Украины. Строительные предприятия снизили объемы работ во всех регионах Украины.

При этом по оценкам экспертов реально падение объемов строительства может быть еще больше, так как сегодня учитываются строительные работы, проделанные в 2008 г. но реально тогда «не учтенные».

Комментируя итоги встречи, Д. Басс отметил, что Киев намерен в ближайшее время приступить к реализации проекта по строительству двух тоннелей — от площади Победы до Броварского проспекта и от ул. Фрунзе до ул. Чорновола (правобережного подхода к подольскому мостовому переходу). По словам Д. Басса, на встрече предварительно был обсужден план совместных действий киевской горадминистрации и ЕБРР. Данный план предполагает проведение совместной экспертизы, после которой можно говорить о сроках строительства, технологии, схемах и источниках финансирования. На встрече был обсужден также ряд других проектов, к которым ЕБРР проявляет интерес. В частности, это внедрение системы интеллектуального транспортного движения, строительство отдель¬ных полос для движения общественного транспорта, а также строительство пересадочных узлов.

В свою очередь Т. Майер отметил, что ЕБРР сейчас реализует ряд мощных проектов во многих регионах, при этом он подчеркнул, что прежде чем делать какиелибо выводы по проекту, ЕБРР необходимо компетентное мнение. Поэтому ЕБРР намерен прислать в Киев технических экспертов, которые совместно с киевскими специалистами изучат данный проект и предоставят соответствующие рекомендации. Генеральный директор коммунальной корпорации «Киевавтодор» Георгий Глинский сообщил, что в ближайшее время в Киев прибудут эксперты ЕБРР.

Предполагается, что в рамках совместной экспертизы ЕБРР организует поездку киевских специалистов в Санкт¬Петербург (Россия) для изучения проекта строительства Орловского тоннеля. По мнению Г. Глинского, предварительные выводы экспертов будут готовы через месяц, а строительство по самым оптимистическим вопросам можно будет начать уже в следующем году.

В то же время ни Д. Басс, ни Т. Майер не смогли назвать какихлибо конкретных сроков строительства обоих тоннелей, сославшись на то, что это можно будет сделать только после вывода специалистов. Вместе с тем Д. Басс дал понять, что к проведению финала чемпионата Европы по футболу в 2012 году строительство тоннелей не будет завершено.

«К Евро2012 есть планы построить два моста. Тоннели — это более долгосрочная перспектива», — сказал он. 

Согласно предпроектным разработкам, длина тоннеля от площади Победы до Броварского проспекта составит 7,1 км. Предполагается, что это будет двухъярусный тоннель с тремя проездными частями в обоих направлениях высотой в 3,5 метра, рассчитанные только для проезда легкового автотранспорта; сечение данного тоннеля составит 14,2 м. Ориентировочный срок строительства — 45 мес., приблизительная стоимость возведения — 2,5 млрд. грн.

Протяженность тоннеля от ул. Фрунзе до ул. Чорновила составит 1,6 км. Он будет состоять из двух ниток, каждая сечением (диаметром) 14,2 м и будет иметь по три полосы движения автотранспорта. Ориентировочный срок строительства — 30 мес., стоимость — 2,29 млрд. грн.