Экономия в каждом метре

Еще на I-ом всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству в 2007 году Владимир Путин подчеркнул важность развития этого сегмента рынка для всего профессионального сообщества. Он также заявил, что положительный опыт возведения малоэтажек востребован и в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье — гражданам России». Наращивание объемов строительства этого вида жилья поможет решить квартирный вопрос многим молодым семьям.

Малоэтажное строительство обладает целым рядом преимуществ, которые могут стать определяющими в период кризиса. Например, эта отрасль навряд ли будет «плодить» обманутых дольщиков. Современные технологии позволяют построить готовый дом за 3 месяца. Если здание собирается из готовых конструкций, то срок возведения можно сократить до недели. Для инвесторов такие сроки означают быструю окупаемость вложений и уменьшение кредитных рисков. Кроме того, сегодня строители все чаще пытаются претворить в жизнь концепцию энергосберегающего дома, что значительно снижает расходы эксплуатации здания. Эти плюсы вкупе с предельно низкой ценой на квартиры в малоэтажных домах делают этот сегмент рынка привлекательным для социального строительства.

Правительство могло бы стимулировать отрасль посредством государственного выкупа жилья для социальных групп, считает Петр Казьмин, исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМиКС). Это становится особенно актуальным сейчас, когда, по подсчетам экспертов, из-за кризиса оказались замороженными от 50% до 70% высотного строительства. Объем строительства может и должен достигнуть уровня 52 тысяч кв. м жилья в год. И это только в Рязанской области, где НАМиКС стал оператором региональной программы по переселению из ветхого и аварийного фонда. Среднюю стоимость жилья по России Казьмин определил в 30 тысяч рублей — эксперт считает эту сумму вполне адекватной для реализации госзаказов.

Если система государственного стимулирования рынка малоэтажного жилья действи-тельно сложится, это приведет к изменению в порядке выдачи и погашения кредита на квартиры. Схема расчетов с подрядчиками будет разделена на 3 этапа: 50% компания-застройщик получит на этапе строительства, 30% после заключения госэкспертизы и оставшиеся 20% — на этапе передачи жилья заказчику. Договоры такого типа НАМиКС собирается заключить с властями Тверской, Орловской и рядом других областей. В Тверской области совместно с Фондом содействия ЖКХ компания реализует сейчас пилотный проект. За год планируется построить 120 тысяч кв. м жилья в малоэтажках.

Черным по дереву

Деревянное домостроение может стать приоритетным для развития малоэтажек. Дере-вянные дома возводятся даже в олимпийском Сочи. Сегодня они составляют 37% от общего объема малоэтажного строительства, потому что дерево — это доступный материал, который часто употребляется в массовом строительстве. Как считает Александр Черных, генеральный директор НП «Ассоциация деревянного домостроения», наиболее перспективное направление развития для деревянного малоэтажного строительства — это стремление занять сегмент эконом-класса. «Частник идет», — сказал Черных, имея в виду, что спрос на деревянные малоэтажные дома не перестает расти.

Он привел статистику, согласно которой СЗФО находится лишь на 5-м месте в России по уровню деревянного строительства. Первое место в рейтинге занял Приволжский федеральный округ. При этом технологическая база в Петербурге и Ленобласти развита достаточно. Общий рост объемов деревянного строительства в этом сегменте неизбежен, считает эксперт. «Сейчас около четверти российского населения живет в деревянных домах. Я думаю, это число должно увеличиться до 35%», — заявил Александр Черных.

Этому может способствовать программа по строительству деревянных домов в садоводстве. Быстрое и недорогое загородное строительство может стать хорошим подспорьем при реализации нацпроектов. Сегодня уже названы первые цифры — около 100 тысяч домов за каждый год. Однако развитие отрасли затруднено тем, что не хватает квалифицированных кадров: профильные вузы не готовят специалистов по деревянному строительству.

Современный рынок

Ситуацию со строительством жилья на верхних этажах зданий Киева специалисты сравнивают со многими другими европейскими столицами: очень маленький исторический центр, где почти исключены новостройки, и огромное количество неиспользованных чердаков, предоставляющих неограниченные возможности для появления мансард. Как отмечает начальник отдела сопровождения инвестиционных проектов Киевского инвестиционного агентства Тамара Бобылева, начиная с 1997 г., в столице под проектирование и строительство дополнительных этажей было отдано более 600 домов. По ее словам, этап проектирования и согласования возведения мансарды длится около двух лет и практически ничем не отличается от получения разрешения на строительство нового жилья. Поэтому абсолютное большинство мансард сегодня расположено там, где стоимость готового жилья достаточно высокая — в бывших Старокиевском, Печерском, частично Радянском и Московском районах.

Надстройка мансард дает возможность получить двухуровневую квартиру общей площадью не менее 90 кв. м. Высота стен мансарды, как правило, меньше, чем на нижних этажах, однако в дореволюционных столичных домах она составляет в среднем 2,7—3 м и дискомфорта жильцам не причиняет. Большинству строительных фирм удается обходиться без башенного крана, используя под покрытие не тяжелые балки, а более легкие материалы, что, во-первых, максимально облегчает нагрузку на дом, а во-вторых, позволяет учесть любые пожелания заказчика при планировке квартиры.

По словам ведущего специалиста агентства недвижимости «Благовест» Надежды Антоняк, особым спросом сейчас пользуются мансарды с неполной отделкой (окна, двери, полы, без косметического ремонта). Кроме того, она обязательно должна быть в хорошем доме с лифтом. В среднем предложение в этом сегменте рынка превышает спрос на треть, что дает потенциальным покупателям достаточный простор для выбора.

«Сегодня у каждого свои аргументы в пользу проживания под крышей: от уюта скошенных стен до панорам, открывающихся из окон, — говорит Надежда Антоняк. — Но для всех бесспорно одно: жилье под крышей перестало быть пристанищем непризнанных гениев и перешло в класс шикарного и эксклюзивного».

Правила мансардной игры

Среднерыночная стоимость квадратного метра мансарды в центральных районах города составляет порядка $400—500. При этом себестоимость надстройки зданий (при среднем сроке возведения четыре-пять месяцев) колеблется на уровне 75—80% стоимости нового строительства. Поэтому операторов на рынке мансардного сооружения становится все больше.

В то же время, по мнению участников рынка, возведение мансард сопровождается чрезвычайно забюрократизированной процедурой получения разнообразных разрешений. Денег при этом тратится меньше, чем времени и нервов. Изготовление и согласование всех необходимых бумаг может забрать полгода-год в зависимости от дома, который надстраивается.

Участники инвестиционной программы переоборудования чердачных помещений под мансарды говорят, что на себестоимость строительства сегодня накладываются довольно существенные отчисления на развитие района. По их словам, иногда чиновники требуют суммы, которые превышают стоимость самого крутого жилья в центральных районах Киева. Однако окончательный объем этих обязательных сборов определяется в ходе переговоров, а физические лица от него вообще освобождены. Поэтому, исходя из особенностей процедуры получения всяческих разрешений, сложилась оптимальная схема инвестирования надстройки зданий — выкуп физическим лицом квартир на верхнем этаже и возведение над ними мансард.

Тем не менее, учитывая, что в столице при строительстве мансард довольно часто случались отклонения от согласованных решений, связанные со стремлением инвестора получить от проекта как можно большую прибыль, Киевглавархитектура ; недавно ужесточила требования к проектированию надстройки мансард.

По заявлению главного архитектора города. Сергея Бабушкина, мансарды — это «лицо города сверху», и поэтому их возведение будет развиваться только при условии повышения качества строительства и более жестком архитектурном контроле. Не соблюдающих же закон строителей и проектировщиков станут лишать лицензий. Кроме того, теперь Киевглавархитектура будет выдавать всем строителям мансардных этажей разрешение на проведение работ только при условии приведения в порядок всего дома, то есть обновления не только фасада, парадного входа и лифтов здания, но и внутренних коммуникаций.

Как сообщил «ДС» начальник управления градостроительной документации и кадастра Киевглавархитектуры Юрий Скляренко, при сооружении мансард во главу угла должно ставиться бережное отношение к старому фонду и его модернизация, а отнюдь не коммерческие интересы инвестора. Поэтому переоборудование чердаков под мансарды рассматривается его управлением как реконструкция всего дома. Инвестор обязан при необходимости заменить старые коммуникации, обновить фасады и парадные старого строения, выполнить благоустройство прилегающей территории и прочие требования, выдвигаемые ЖЭКом.

Кроме того, строители говорят, что при сооружении мансард нужно учитывать некоторые неспецифические факторы, например настроения жителей дома. Хотя крыша и наружная поверхность стен по закону жильцам не принадлежат (если это не кондоминиум, то в их собственности находятся только квартиры и внутренняя поверхность стен), они имеют немало прав, используя которые могут помешать возведению мансарды. Жильцы нередко создают домовой комитет по борьбе с «захватчиками» крыши. По их жалобам организовывается комиссия, полномочная прекратить или затормозить строительство. В итоге в судах сегодня слушается немало дел, которые касаются конфликтов, связанных с мансардным сооружением. Поэтому «диагностика» настроений жителей дома не менее важна, чем оценка его технического состояния.

Перспективы

По словам Юрия Скляренко, резервов для надстройки старых зданий современными строителями довольно много. Поскольку центральную часть Киева возводили еще в дореволюционные или послевоенные годы, а строили тогда на века, поэтому практически все дома того времени имеют запас прочности, достаточный для увеличения этажности. Надстройку одного этажа, а иногда и мансарды в состоянии выдержать и кирпичные хрущевки. Однако на практике далее одного дома надстройка хрущевок в столице не пошла, поскольку эти дома сосредоточены, как правило, в неинтересных для инвестора городских районах.

Говоря о дальнейших путях развития рынка мансардного строительства, специалисты отмечают, что на сегодняшний день никому не нужна дорогая квартира с мансардой, например, на восьмом этаже, окруженная 12-этажными зданиями. По их оценкам, лучшие и самые дорогие мансарды в Киеве будут построены на Печерске (ул. Январского Восстания и ул. Грушевского) и на территории правого берега, прилегающей к Днепру, то есть там, где из окон квартир на крыше будет открываться хороший вид на столичные парки, левый берег и центр города.
Осипова Л.

Полтавская область расположена в центре Украины, на левом берегу в среднем течении Днепра, в зоне лесостепи. Она граничит с Черниговской, Сумской, Харьковской, Днепропетровской, Кировоградской, Черкасской и Киевской областями. Область характеризуется равнинным рельефом, черноземными почвами и густой сетью рек, поэтому у всех возводимых объектов не возникают трудности с обеспечением водой. В регионе значительные запасы минеральных ресурсов, в первую очередь природного газа (около трети украинкой добычи). Развитию способствует и выгодное экономикогеографическое положение в бассейне Днепра, на пересечении трасс из Киева в Харьков и в восточные, а также юговосточные регионы страны, с густой сетью железнодорожных и автомобильных дорог и трубопроводов.

Структуру хозяйства области можно определить как индустриальноаграрную. Основное место занимают железорудная, топливная, машиностроительная и легкая промышленность. Известны на всю страну полтавские вагоны из Крюкова и молочные продукты из Пирятина, а Кременчуг постепенно становится одним из лидеров отечественной автосборочной промышленности: кроме завода грузовых автомобилей КРАЗ тут развернуто производство целого ряда российских, китайских и корейских автомобильных марок.

Областной центр Полтава имеет древнюю историю — населенный пункт Лтава упоминается в письменных источниках еще в 1174 г. Считается, что свое название город получил от притока Ворсклы — реки Лтавы или Олтавы, где вначале находилось поселение. Город был разрушен во время монголо­татарского нашествия и некоторое время не упоминался в письменных источниках, пока в начале XV века не появился вновь под современным названием — Полтава. В начале XVIII века здесь произошло знаменательное историческое событие — Полтавская битва, — одно из главных сражений Северной войны.

В 1802 г. город стал центром Полтавской губернии, и с этого времени начал активно перестаиваться. Так, в 18031805 гг. в центре города была построена круглая площадь, от которой лучами отходили 8 улиц. В 18041811 гг. было возведено 7 больших административных зданий, сооружен капитальный мост через Ворсклу, а также вымощена одна улица. К началу ХХ века в Полтаве уже имелось 53 промышленных производства, появились учительский институт, реальное и коммерческое училища. В советское время город стал областным центром, здесь открылись больницы, 3 института и библиотеки.

Общие тенденции рынка

Если по всей территории Украины рынок недвижимости переживает не только бум строительства, но и бум роста цен, то в Полтаве порой наблюдается совсем иная ситуация. При сравнительно небольшом приросте цен на жилье, зачастую, продавая квартиру, ее владельцам приходится прибегать к значительным скидкам. В первую очередь это, конечно, относится к малопрестижным домам «хрущевской» постройки, но и более просторные квартиры в новых домах находят покупателя отнюдь не всегда. По мнению экспертов, все дело в том, что предложение пока еще опережает спрос. И если в Киеве, да и в Харькове или Днепропетровске, расположенных по соседству, как говорится, «купят все, что лежит», то в Полтаве и области уровень зарплат не позволяет массово развивать ипотечное кредитование, а приобрести квартиру сразу может еще меньшее количество жителей.

Рынок аренды торговой и офисной недвижимости в регионе также насыщен предложениями. Здесь всегда можно найти 34 варианта, при этом максимальная стоимость аренды, даже в хорошо оборудованном помещении, вряд ли превысит $100, а чаще всего колеблется в пределах $2040, иногда $50 за м2. Приобретение же площади офиснопромышленного или торгового назначения обойдется примерно в $500 за м2, и лишь первые этажи жилых домов в центре города предлагаются по цене $9001100 за м2. В недавно возведенном здании стоимость может доходить до $1500 за м2 и более.

Перспективы жилищного строительства

Во всем имеются свои плюсы. Так, если полтавчане и приобретают квартиру, то предпочтение отдается новостройкам. В регионе сравнительно немного приезжих, рынок аренды жилья развивается медленно, поэтому чаще всего здесь покупают квартиру «для себя» — т. е. для жизни, а не с целью вложения капитала. А капитал вкладывают те, кому есть, что вложить. В первую очередь приобретают, конечно же, землю. Такое вложение обусловливается своей надежностью и последующей прибыльностью. Сравнительная же стабильность цен вынуждает компаниизастройщики оптимизировать расходы и вкладывать средства в однозначно привлекательные объекты, а банки — разрабатывать более приемлемые правила кредитования. Конечно, от идеала все это далеко, но направление имеется.

А прибыльность «земельный» ка питал, в свою очередь, может принести с приходом на рынок серьезных инвесторов и компанийдевелоперов. Они, в общемто, и начали свой поход на этот, все еще малоохваченный и, следовательно, перспективный рынок. С этим, кстати, связано и недавнее постепенное повышение цен на недвижимость — на 57% в крупных городах области, а именно Полтаве и Кременчуге. Среди новичков в регионе — «монстры» рынка строительства, такие как «Киевгорстрой», планирующий создать свой филиал в Кременчуге Полтавской области, и корпорация «Столица», которая собралась вести строительство в г. Комсомольске. Причем обе компании вынашивают планы, касающиеся не только жилищного строительства, но и застраивания целых кварталов. Например, в Комсомольске, на берегу реки Днепр, «Столица» планирует возведение жилых и общественных зданий повышенной комфортности на площади в 6,8 га. В качестве примера для подражания выбран 3а микрорайон, построенный корпорацией в Киеве на Оболони.

Кстати, интерес к Комсомольску со стороны киевских корпораций понятен. Ведь в этом металлургическом городке в скором времени начнется строительство электрометаллургического комбината «Ворскла Сталь», стоимостью $1 млрд. И, несмотря на то, что первый цех будет построен не раньше 2008 года, а производство запустят только в 2010 году, девелоперы уже сегодня стремятся закрепить свои позиции в этом перспективном городе.

Торговая недвижимость

Тем временем, всего лишь за последний год в Полтаву пришло сразу несколько крупных торговых операторов Украины. Среди них такие сети: строительные — «Эпицентр» и «Будмакс», электронные — «Техноярмарок» и «МКС», супермаркеты — «Метро», «Фуршет», «ЕКОмаркет» и другие. Эти сети выходят на рынок Полтавщины уже после становления в Киеве и других регионах, потому предлагают либо отработанные и проверенные, либо перспективные и модернистские решения, методы ведения бизнеса и варианты проектирования объектов, что положительно сказывается на удобстве самих полтавчан.

Пришла в Полтаву и «эпоха» торговоразвлекательных комплексов, или, как их называют на западе, «шоппингмолов». В качестве примера можно привести пятиуровневый торговоразвлекательный центр «Конкорд», представляющий собой сочетание торговой галереи бутиков, крупноформатных супермаркетов, магазинов сопутствующих товаров и развлекательной зоны, в состав которой входят кинотеатр, развлекательный центр и кафе, в том числе быстрого обслуживания. Для Киева и других крупных городов подобное уже привычно, но в Полтаве наблюдается начальный период в их развитии. В структурном же разделении, согласно классификации торговой недвижимости, уже сейчас на Полтавщине наибольшую долю составляют торговые и торгово­развлекательные комплексы, супермаркеты и гипермаркеты (суммарно в областном центре — порядка половины), за ними идут товары повседневного спроса и рынки, затем магазинысалоны.

Офисноскладские перспективы

Точно такая же «эра современности» начинается и в сфере офисной недвижимости. Появились первые офисные центры бизнескласса, оборудованные всеми необходимыми инженерными и телекоммуникационными сетями по последнему слову техники. Однако пока что ощущается острый дефицит качественной коммерческой недвижимости. И большая часть офисных помещений представлена административными зданиями, гостиницами, помещениями научноисследовательских и учебных заведений, а также перепрофилированными квартирами на первых этажах жилых домов в центральных районах Полтавы и Кременчуга. Предложение на рынке складской недвижимости составляют, в основном, такие типы объектов: склады транспортноэкспедиторских компаний, складские помещения, расположенные на территории действующих или простаивающих предприятий, подвальные и цокольные этажи зданий и т. п. На них приходится порядка 90% объектов складской недвижимости. Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли, появление крупных торговых сетей на рынке области, конечно, повлечет за собой и увеличение объема грузовых перевозок, что стимулирует повышение спроса на складские помещения. Соответственно, в ближайшие годы следует ожидать не только увеличения предложения складских помещений и территорий, но и все большего количества предложений складских помещений так называемого класса А, то есть современных и полнофункциональных складских комплексов с одновременным их вынесением за пределы границ Полтавы и Кременчуга.

Что впереди

Стоит отметить, что при всей своей инвестиционной привлекательности, рынок строительства в Полтаве пока еще только развивается. Но вскоре ожидается настоящий бум развития строительства, причем как жилой, так и офисноторговой недвижимости. Для этого есть все предпосылки: и географическое положение, и потенциальный будущий спрос, и «малозанятый» рынок, привлекательный для нововведений. Главными «точками» приложения усилий для инвесторов может стать целый ряд направлений и объектов: растущая привлекательность Полтавы как финансового и торгового центра региона, а также неудовлетворенность спроса на качественные офисные и торговоразвлекательные комплексы. Кроме того, в городе уже ощущается нехватка гостиниц различного формата как недорогих и «демократичных», так и бизнескласса. Следует учитывать и предстоящий в 2012 году чемпионат Европы по футболу в нашей стране. Тогда ожидается увеличение потока туристов в регион, удобный своим географическим расположением — между Киевом и Харьковом, а также возможностью оперативно добраться до этих городов. Близок он и к России, откуда ожидается большой поток болельщиков.

В Кременчуге и окрестностях, в том числе Комсомольске, постепенно развивается местная промышленная зона, в первую очередь в сфере металлургии и машиностроения. Это повлечет за собой как привлечение рабочей силы на предприятия, а, соответственно, рост спроса на жилье, так и увеличение спроса на складские помещения, погрузочноразгрузочные пункты и таможенные терминалы. Перспективно и развитие туризма, особенно в районе Миргорода с его целебными водами, а также в районе села Великие Сорочинцы, где проводится знаменитая ежегодная Сорочинская ярмарка. Эти места потребуют строительства новых и реконструкции старых санаториев, баз отдыха и т. п., а также, естественно, развития инфраструктуры, в том числе транспортной. И неосвоенной пока еще, но потенциально интересной как для инвесторов, так и для туристов, остается территория области вдоль водохранилища по Днепру.

Наконец, географическое положение дает толчок развитию строительства «обслуживающих дорогу заведений», среди которых могут быть предприятия общепита, заправочные станции, магазины и т. д. Как распорядится своей перспективой регион — покажет время.

Дмитрий Падалка