В 19:00 жители Троещины, которых на акции ожидается не меньше 300 человек, собираются демонтировать незаконно установленный строительный забор, и требовать от застройщиков освобождения территории. Также на место конфликта прибудут представители общественной организации «Коалиция участников Помаранчевой революции», которая также входит в состав «Штаба обороны Киева» с целью не допустить потасовок и защитить интересы киевлян. Об этом говорится в сообщении пресс-службы организации,.

Как сообщалось, вчера, 17 августа, на Троещине, по проспекту Маяковского, 40, произошел конфликт между местными жителями и представителями компании-застройщика. Рабочие предпринимали несколько попыток установить вокруг места будущего строительства забор, однако им мешали жители района, считающие, что возведение торгового центра в этом месте незаконно. В реузльтате, как сообщают СМИ, представители «Киевгорстрой» избили несколько человек. В пресс-службе «Киевгорстроя» отказались как-либо комментировать ситуацию.

Как передает пресс-служба ведомства, В. Тихонов отметил, что нужно сконцентрировать средства прежде всего на объектах незавершенного строительства с высокой степенью готовности.

«Местным органам исполнительной власти необходимо принять все необходимые меры для организации действенного и системного контроля за ходом строительства объектов, включенных в план текущего года и содействие гражданам в получении кредитов на строительство жилья». — Сказал вице-премьер-министр Украины — министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Чиновник отметил, что необходимо обеспечить соответствующее финансирование строительства жилья за счет расходов, предусмотренных в бюджетах различных уровней и сконцентрировать средства прежде всего на объектах незавершенного строительства с высокой степенью готовности. По его словам, это позволит ввести их в эксплуатацию в текущем году.

«Регионам не стоит рассчитывать только на государство. Необходимо изыскивать средства в местных бюджетах, привлекать инвестиции, развивать местную индустрию стройматериалов. Нужно формировать строительный задел, думать о завтрашнем дне», — подчеркнул Виктор Тихонов. Он также рекомендовал местным органам исполнительной власти сотрудничать со строительными компаниями по каждому проблемному дому. «Чтобы люди, вложившие свои средства в строительство, в конце получили жилье», — сказал Вице-премьер-министр.

Для информации, в Украине за январь-март 2011 введено в эксплуатацию 1,5 млн. кв. метров жилья.

По словам вице-премъера, при существенном упрощении жизни строителям в прохождении разрешительных процедур, их также ожидает увеличение штрафов за нарушение строительных норм.

«Упрощение разрешительных процедур в строительстве должно происходить одновременно с усилением контроля со стороны государства за строительством и повышением ответственности всех участников процесса», — заявил Тихонов.

Он отметил, что существующие сегодня размеры штрафных санкций являются минимальными и не пугают участников строительного процесса, потому они позволяют себе действовать вне правового поля.

«Мы сейчас работаем над тем, чтобы в каждом населенном пункте были абсолютно бесплатно строителям предоставлены готовые площадки под строительство жилья, дешевого и доступного, — говорит Н. Азаров. — Эти площадки будут выделены только в том случае, если у застройщика будут ресурсы и будет возможность, чтобы не замораживать строительство. Это все для того, чтобы по завершению достройки уже существующих объектов не было строительного коллапса».

В то же время Премьер подчеркнул, что разрабатываемые Правительством меры по стимулированию строительства должны дать в 2011—2012 гг. порядка 10 млн кв. м жилья.

Об этом заявил генеральный директор девелоперско-строительной компании Фирма Т. М. М. — ООО (Киев) Николай Толмачев.

По его мнению Толмачева, с назначением нового министра стоит ожидать существенного улучшения ситуации в строительной отрасли. «Думаю, что политика этого министерства будет здравая. Изменения в отрасли могут быть значительными и в лучшую сторону», — сказал он. 

В свою очередь глава совета директоров Украинской будивельной ассоциации (УБА) и совета директоров девелоперской компании XXI век (Киев) Лев Парцхаладзе выразил надежду, на то, что с новым руководителем Минрегионстроя будут реализованы идеи и наработки ассоциации, направленные на улучшение ситуации в строительной отрасли.

Президент инвестиционно-строительной группы компаний Герц (Донецк) Александр Ротов сказал, что назначение Яцубы на должность министра было ожидаемым. «Я видел логику в его работе, когда он возглавлял это министерство ранее и надеюсь на положительные изменения в строительной отрасли», — сказал Ротов.

Напомним, что Верховная Рада в четверг утвердила новый состав правительства во главе с Николаем Азаровым. Владимир Яцуба назначен на должность главы Минрегионстроя.

Яцуба с мая по декабрь 2007 года занимал должность главы Минрегионстроя. После чего главой министерства стал Василий Куйбида (народный депутат от НУ-НС).

Как сообщалось ранее, в Украине в 2010 году ввод жилья в эксплуатацию может достичь 9—10 млн кв. м при условии возобновления кредитования строительной отрасли и политической стабильности в стране.

Десять компаний, строящих гостиницы к Чемпионату Европы по футболу 2012 года, нуждаются в господдержке в кредитовании их строительства в общей сложности на 4,5 млрд грн.

По словам первого заместителя председателя Киевской городской государственной администрации Анатолия Голубченко в ходе совещания по подготовке инфраструктуры к Евро-2012, проблемы кредитования необходимо решать на государственном уровне за счет внедрения специальной правительственной программы по частичной или полной компенсации процентов заказчикам строительства гостиниц.

При этом Голубченко считает, что необходимо предоставить правительственные гарантии с целью уменьшения риска невыплаты кредитов банкам, которые осуществляют кредитование строительства гостиниц к Евро-2012 согласно перечню, утвержденному Кабинетом министров.

В частности, конкурс по отбору застройщиков в Киеве и Киевской области состоится 17 июля.

Согласно информации о проведении конкурсов, победителем становится застройщик, предложивший достроить наибольшую площадь за фиксированную стоимость 1 кв. м жилья в объектах, достраиваемых за счет госсредств.

Согласно условиям проведения конкурса, для Киева стоимость 1 кв. м определена в размере 8 тыс. грн за 1 кв. м, Киевской области — 7,5 тыс. грн, Севастополя и областных центров — 6 тыс. грн, для других населенных пунктов — 5 тыс. грн.

О решении конкурсной комиссии о допущении или недопущении застройщика к участию в конкурсе он уведомляется письмом не позднее, чем за два дня до проведения конкурса. При этом конкурс признается состоявшимся при условии регистрации не менее двух участников.

На момент подписания договора победитель конкурса обязан предоставить технико-экономическое обоснование его возможностей осуществить достройку жилого объекта из расчета предложенной им на конкурсе стоимости 1 кв. м. В случае не предоставления этих материалов результаты конкурса аннулируются.

Регистрация заявок для участия в конкурсе начинается с 9,00 утра 22 июня и завершается в 18,00 за четверо суток до даты проведения конкурса.

Конкурсы будут проводиться в помещении Минрегионстроя по ул. Большая Житомирская, 9. Их результаты будут размещаться на веб-сайте ведомства на протяжении трех дней со дня проведения конкурса.

Как сообщалось, Министерство регионального развития и строительства, Министерство финансов и Министерство экономики Украины утвердили соответствующим совместным приказом (у105/416/219) от 16 марта правила проведения конкурса с элементами аукциона.

Государственное ипотечное учреждение 19 июля продало на аукционе облигации на общую сумму 502 млн 486,3 тыс. грн из общего выпуска на 1 млрд грн.

По словам Игоря Лысова, механизм кредитования застройщиков в законодательстве прописан. Он считает, что предоставить кредиты застройщикам будет значительно дешевле, чем населению, потому что кредит должен быть краткосрочным (не более 2-х лет). Таким образом, эти средства могут несколько раз обернуться, и за этот счет можно будет предоставить населению долгосрочные кредиты.

Согласно нынешнему проекту, предусматривается, что до 1 января 2012 года застройщик, имеющий «нормальный» рейтинг в банке, в котором обслуживается, формирует заявку. Заявку рассматривает кредитный комитет банка. Если кредитный комитет банка видит, что у застройщика есть инструмент залога, есть нормальный рейтинг, он принимает решение и обращается в Национальный банк о рефинансировании коммерческого банка, с которым работает застройщик, на требуемую для завершения строительства объекта сумму, пояснил народный депутат.

Рефинансирование осуществляется под учетную ставку Нацбанка. Банк, который получил кредитный ресурс, имеет право для обслуживания кредита прибавить 2%.

Предусматривается, что за счет низкой процентной ставки по кредиту стоимость жилья будет дешевле.
В законе также прописано, что этот механизм будет запущен через постановление Национального банка и постановление Кабинета министров.

«Мне удалось достичь того, что Кабинет министров выпустил такой проект постановления и направил в Национальный банк. К сожалению, Национальный банк отреагировал негативно», — сказал Игорь Лысов.

«На сегодняшний день самая главная причина, почему не действует закон, потому что этот механизм, который выписан в законе, не выписан Национальным банком и не согласован на совместном заседании между Национальным банком и Министерством финансов или Кабинетом министров», — подчеркнул он. 

Правда на минувшей неделе правительство Юлии Тимошенко в очередной раз попыталось успокоить застройщиков, которые оказались в критическом состоянии из-за кризиса. Во время совещания с представителями областных госадминистраций по вопросам минимизации последствий кризиса в строительной отрасли, Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко заявила, что для сохранения в 2009 г. объемов строительства на уровне 2008 г. необходимо 33 млрд. грн.

Чтобы «обнадежить» застройщиков, Юлия Тимошенко пообещала им государственные гарантии под привлекаемые из-за рубежа внешние займы. Премьер-министр Украины подчеркнула, что коммерческим банкам сегодня почти невозможно получить заимствования на внешних валютных рынках: «это бесперспективное дело, но попробовать получить заимствования на мировых рынках тем же коммерческим банкам, но под гарантии Правительства, только для целевого использования этих денег, для поддержки строительной отрасли — это есть возможным». Также Юлия Тимошенко отметила, что около 90% привлекаемых из-за рубежа займов пойдут на поддержку строительной отрасли. Премьер указала, что Кабмин может предоставить государственные гарантии под привлечение инвестиций в строительную область на сумму 37 млрд. грн.

Для того, чтобы оценить последствия такой политики для украинской экономики, стоит отметить, что во время экономического кризиса обычно в кризисные годы иностранные займы направляются на поддержку отраслей и предприятий, чья остановка может привести к необратимым долгосрочным последствиям для экономики. В случае с Украиной, крайне нуждаются в кредитной поддержке (под перспективные проекты, в частности) предприятия высокотехничной сферы.
Кредитование строительной отрасли, по сути, означает искусственное поддержание и без того высоких и недоступных большинству населения цен на рынке недвижимости, для того, чтобы спасти застройщиков, которые и так в предыдущие годы получали сверхприбыли.

Хорошо будет, если заявление Юлии Тимошенко о 90% направляемых в строительство внешних займов так и останутся заявлениями. Тем более, что в настоящее время из-за ипотечного кризиса банки во всем мире отказываются кредитовать строительство даже по гарантии правительств ведущих стран Запада. Гарантии же правительства Украины — государства, которое стоит на пороге дефолта, сегодня для иностранных банков значат не больше гарантий правительства Эквадора — государства, уже фактически объявившего о своем дефолте.

Однако, если правительство будет реально и целенаправленно способствовать поддержке — за счет предоставления государственных гарантий по кредитам — строительной отрасли и застройщиков, и найдутся банки, которые будут кредитовать украинский строительный комплекс, то в конечном итоге это крайне болезненно скажется на дальнейших экономических перспективах Украины. Рано или поздно, «раздача госгарантий» под заведомо невозвратные кредиты бумерангом ударит по все тем же застройщикам. Ведь многие из них — даже с учетом внешних займов — рано или поздно обанкротятся. Государству вместо поддержки отраслей, требующих бюджетных вливаний, придется выполнять свои гарантии по кредитам, что только усугубит общую экономическую ситуацию в стране и будет способствовать еще большему снижению платежеспособного спроса на недвижимость.

Юлия Тимошенко еще раз поручила Министерству регионального развития и строительства вместе с представителями местной власти и банковскими учреждениями срочно составить перечень проектов незавершенного строительства. При этом забыла, что указанную инвентаризацию Минрегионстрой проводит уже с осени минувшего года, и кроме «перечня безнадежных объектов» эта инвентаризация ничего не дала. На 1 декабря 2008 г. министерством проанализирована информация по 2711 объектам незавершенного жилого строительства, из которых имеют степень строительной готовности более 50% — 1102 объекта. Также было подсчитано, что на завершение таких объектов необходимы средства в объеме около 10 млрд. грн. Сейчас, по-видимому, «в срочном порядке» будет составлен новый список долгостроев.
Василий КРЮКОВ

В поисках денег

Государственный приоритет в нынешнем году отдан поддержке объектов, которые готовы более чем на 70%. Всего в 2009-м планируется профинансировать достройку 750 домов (9,6 млн кв. м), на что, по подсчетам Минрегионстроя, необходимо 14 млрд грн. Такие темпы размораживания законсервированных строек, считают застройщики, дают надежду на заселение в свои квартиры к 2012 г. инвесторам максимум 15% возводимых сейчас зданий. «Шанс быть достроенными (в течение трех лет — прим.) имеют не больше 10—15% сегодняшнего предложения объектов, — полагает Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга одной из харьковских строительных корпораций. — При условии, что никто из застройщиков, которые сейчас остановили или замедлили строительные самостоятельно, без помощи государства».

Их решением строительные компании похвастаться все еще не могут. «В феврале этого года активность на стройплощадках достигла рекордно низких показателей, — продолжает Валерия Гулевская. — В Харькове всего три объекта, на которых ведутся активные работы. Количество домов, строительство которых полностью остановлено, с каждым месяцем увеличивается. Если в сентябре стояло 15% строек, то в феврале — уже 45%».

Под личным контролем

«Нас волнует только одно — деньги, которые нужны для достройки. Варианта два: либо где-то их получить, либо самим сбрасываться, — констатирует один из членов инициативной группы инвесторов домов компании «Киевреконструкция», в отношении которой в прошлом году было открыто дело о банкротстве (12 января с. г. закрыто). — Мы создали строительный кооператив, чтобы перевести на себя право выполнять функции застройщика. К тому же наш дом отвечает критериям программы о недострое, который государство может дальше профинансировать, и как только она появилась, мы сразу же подали заявку».

Объединение инвесторов в жилищно-строительные кооперативы, если застройщик не способен или отказывается достраивать объект, — оптимальная возможность для завершения строительства.

Инвесторы жилья, возводимого компанией «Киевреконструкция», одними из первых с началом кризиса создали ЖСК, получив при этом возможность самостоятельно лоббировать попадание своих объектов в заветные министерские списки. Пока кооператив не создан, получить доступ к этому процессу инвесторам сложнее.

«К сожалению, инициативные группы частных инвесторов не уполномочены ходатайствовать о выделении бюджетных средств. Но при содействии застройщика они могут обращаться в органы местного самоуправления, которые в свою очередь должны учитывать поступившие заявки при формировании списков строительных проектов на местном уровне», — отмечает Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».

Кроме того, создание кооперативов (неприбыльных организаций) позволяет инвесторам снизить себестоимость достройки дома на выставляемую строителями рентабельность. «Действительно, в последнее время прослеживается тенденция самоорганизации инвесторов, — констатирует Наталия Доценко-Белоус. — Наиболее эффективной формой самоорганизации инвесторов в условиях приостановленного строительного проекта является создание ЖСК. Строительный кооператив позволяет каждому из инвесторов принимать участие в решении вопросов, связанных с продолжением строительства. Кроме того, механизм ЖСК дает возможность заменить застройщика путем оформления на ЖСК прав собственности на объект незавершенного строительства, что создает предпосылки для получения прав на земельный участок. ЖСК — это оптимальный способ для завершения строительного проекта, когда от этого процесса самоустранился застройщик. Однако инвесторам (даже тем, которые внесли 100% средств) нужно быть готовыми на дополнительное финансирование (например, дополнительно вложить по $200 с каждого квадратного метра), им также нужно выбрать или сформировать группу менеджеров, способную управлять строительным проектом (его завершением), а степень строительной готовности объекта должна быть значительной».

Выход с разрешения

Антикризисный закон вводит ряд новшеств, ограничивающих возможности инвесторов, профинансировавших жилье на первичном рынке. Благодаря его появлению покупатели, оплатившие 100% стоимости квартиры, не могут разорвать договор с застройщиком в одностороннем порядке и требовать возврата вложенных средств (если жилье оплачено не полностью, разорвать договор можно, однако застройщику разрешено возвращать деньги только после перепродажи квартиры). Лишили инвесторов и права требовать от застройщиков выплаты штрафных санкций за срыв сроков сдачи жилых объектов. Эти ограничения касаются тех объектов, задержка сдачи которых затягивается менее чем на полтора года.

Кроме того, новый закон позволил застройщикам регистрировать в БТИ право собственности на недостроенные дома и их части. Это, по замыслу законодателя, должно облегчить строителям использование недостроев в качестве залогов по кредитным договорам. Если банки рискнут принимать в залог недостроенные объекты, инвесторам грозит очередной повод для судебных тяжб: не сумей строительная компания-заемщик погасить кредит, заложенный дом перейдет в собственность кредитора, а права людей на профинансированное жилье окажутся под угрозой оспаривания. Впрочем, некоторые юристы толкуют норму об оформлении застройщиками права собственности на недострой как дополнительные возможности для частных инвесторов. Теоретически это позволяет им переоформить бумаги, по которым заключались сделки инвестирования, на договоры купли-продажи части незавершенного строительства. Решить проблему источников финансирования стройки это не поможет, но закрепит право собственности на квартиры за их покупателями.

«Инвесторам, ставшим заложниками приостановленных строительных проектов, для начала следует оценить намерения застройщика по завершению строительства, в частности — по ликвидации предприятия (сейчас это становится популярным, к сожалению), — продолжает г-жа Доценко-Белоус. — Затем предложить застройщику заменить имеющиеся малоэффективные инструменты, с помощью которых привлекались средства в проект (ФФС и облигации), на договор купли-продажи квартиры как части объекта незавершенного строительства. И создать ЖСК». Правда, застройщики резонно отмечают, что процесс создания ЖСК законодательно не урегулирован, поэтому и гарантий того, что такое предприятие увенчается успехом, нет. Главная проблема — переоформление права собственности на строящийся дом со строительной организации на кооператив. Впрочем, несмотря на это, первые примеры успешной замены застройщиков на ЖСК уже имеются. И если на законодательном уровне предусмотреть такую возможность, утверждают юристы, будет найден оптимальный вариант урегулирования проблемы недостроев.

Мнение

Юрий Костоглодов, председатель совета директоров ИСК «Авантаж» (Харьков)

Создание инвесторами ЖСК невозможно с правовой точки зрения. На строительстве объек¬та есть заказчик, есть генеральный подрядчик. И если создается кооператив, то объект должен изменить свою правовую принадлежность и перейти в собственность этого объединения. Я не знаю прецедентов, когда в существующих условиях менялись бы собственники площадок. Тем более — в домах с высокой степенью готовности. Более рационально для застройщика — изыскать средства на строительство, привлечь инвесторов, перераспределить средства и т. д. Что касается выкупа нереализованных квартир государством, если он и будет иметь место, то лишь в одном сегменте жилья — эконом-классе. Потому как стоимость жилья премиум-класса выше, чем цена, по которой государство готово покупать квадратные метры у застройщиков.

Зоя Федорчук, пресс-секретарь ХК «Киевгорстрой»

Участие государства в решении проблемы остановленного строительства все еще остается голым популизмом. Существует антикризисный совет, который создан при Кабинете Министров, куда вошли наши представители, но с трудом верится в то, что при таком тотальном дефиците бюджета будут найдены хотя бы эти три миллиарда гривен. Наши объекты тоже попали в этот список, это известно, но кажется, что выбираться застройщикам придется по одному самостоятельно. Какие пути выхода? У нас создан свой антикризисный совет, куда вошли лучшие представители строительных предприятий Киева, есть и коммерческие мероприятия, не имею права что-то озвучивать, но мы пытаемся выйти из этой ситуации.

Александр Ротов, президент ИСГК «Герц» (Донецк)

Ситуация такова, что население держит деньги на руках. Привлекаемые инвестиции от физлиц мизерны. Но все-таки, понимая, что сейчас самая низкая цена (ниже $1,5 тыс. за квадратный метр она все равно не упадет), люди начинают потихоньку интересоваться. Не скажу, что массово, но пару недель назад понемногу пошли продажи. Кроме того, правительство дало возможность купить квартиры тем людям, которые стоят в квартирной очереди или же имеют какие-то льготы от государства, по цене 6—7 тыс. грн. за квадратный метр (в разных городах по-разному). Это еще только готовится, реально программа не заработала, еще уточняются списки, деньги не выделены, а застройщики пересматривают себестоимость. Но даже это хорошо, потому что дает хоть какой-то старт.